리츠 투자 직장인, 월급 외 건물주 되는 현실적인 방법

지난주 동료가 '요즘 리츠가 핫하다는데, 어때?' 하고 묻더라고요.

부동산 투자, 누구나 건물주 꿈꾸지만 현실은 쉽지 않죠. 저도 월급만으로는 아파트 한 채 사기도 버겁다고 생각했습니다. 하지만 리츠 투자는 이런 고민을 조금 덜어주는 대안이 될 수 있습니다. 소액으로도 상업용 부동산의 주인이 될 수 있는 길입니다. 제대로 알면 직장인 월급에 든든한 보너스가 될 수 있습니다.

그래서 리츠 투자, 직장인에게 뭔가요?

리츠 투자는 소액으로도 부동산에 간접 투자해서 월급 외 수익을 노리는 방법입니다. 부동산 투자를 하고 싶지만 종잣돈이 부족하거나, 직접 관리할 시간이 없는 직장인에게 끌리는 구조죠. 저도 처음엔 부동산이라면 무조건 몇억씩 있어야 하는 줄 알았습니다. 그래서 월세만 3년 냈습니다. 근데 리츠는 다릅니다.

기업이 다수의 투자자에게서 돈을 모아 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 물류센터 같은 대형 부동산에 투자하고, 거기서 나오는 임대료나 매각 차익을 다시 투자자들에게 배당금으로 나눠주는 방식입니다. 주식시장에서 거래되는 덕분에 접근성이 좋죠. 시가총액이 수천억 원에 달하는 대형 리츠도 주식 한 주 가격은 몇 천원에서 몇 만원 수준입니다. 덕분에 부담 없이 시작할 수 있습니다. 제가 작년에 알아봤는데, 처음엔 몇십만 원으로 시작했어요. 배당금도 월별 또는 분기별로 꾸준히 들어오니까 월급날 말고도 쏠쏠한 재미가 있습니다.

포인트: 몇 만원으로 건물주 되는 기분, 리츠가 가능하게 합니다.

월급 200~400만원 직장인, 리츠 조건과 세금은요?

리츠는 주식처럼 매매 가능하며, 시세차익과 배당을 노립니다. 특별한 자격 조건은 없습니다. 한국 주식시장에 상장된 리츠는 국내 거주하는 누구든지 증권사 계좌만 있으면 살 수 있습니다. 월급 200만원을 받든 400만원을 받든, 심지어 학생이나 주부도 투자가 가능합니다. 투자 금액도 자유롭습니다. 한 주당 가격이 5,000원에서 10,000원대인 경우가 많아 소액으로 시작하기 좋습니다.

세금 부분도 중요하죠. 리츠에서 받는 배당금은 '배당소득'으로 분류되어 15.4%의 배당소득세가 부과됩니다. 예를 들어, 10만원의 배당금을 받으면 1만 5,400원이 세금으로 빠져나가는 거죠. 이건 일반 주식 배당금과 동일합니다. 연간 금융소득이 2천만원을 넘으면 종합과세 대상이 되는데, 월급쟁이 투자자가 이 정도 배당금을 받으려면 꽤 큰 금액을 투자해야 해서 대부분은 해당 사항이 없습니다. 저도 배당금 받을 때마다 세금 떼이는 건 좀 아깝다고 생각합니다. 그래도 은행 예금 이자보다는 수익률이 높은 경우가 많습니다. 작년 제가 투자한 리츠는 연 배당수익률이 약 6% 수준이었습니다. 은행 예금 이자보다 괜찮았어요.

리츠 종목, 어떻게 고르고 어디서 사야 하나요?

리츠는 증권사 앱에서 주식처럼 매수할 수 있습니다. 삼성증권, 미래에셋증권, KB증권 등 주로 쓰는 증권사 앱에 들어가서 종목 검색창에 '리츠'라고 치면 여러 종목이 나옵니다. 문제는 여기서부터입니다. 어떤 리츠를 골라야 할까요? 저는 처음에는 단순히 배당수익률이 높은 종목만 봤습니다. 근데 함정이 있습니다.

리츠 종목을 고를 때는 다음 세 가지를 꼭 확인합니다.

* 자산 구성: 어떤 부동산에 투자하는지 확인해야 합니다. 오피스, 리테일(쇼핑몰), 호텔, 물류센터 등 다양합니다. 특정 섹터에 너무 쏠려있진 않은지, 내가 이해하기 쉬운 자산인지 보는 거죠. 저도 물류센터 리츠는 처음엔 이해가 잘 안 가서 오피스 위주로 봤습니다.

* 배당수익률의 지속성: 단순히 현재 배당수익률만 높다고 좋은 건 아닙니다. 과거 배당 지급 이력을 보고 꾸준히 배당을 잘 줬는지, 배당 재원이 탄탄한지 확인해야 합니다. 배당수익률이 갑자기 높아졌다면 일시적인 요인은 아닌지 살펴보는 게 좋습니다.

* 운용사 신뢰도 및 규모: 리츠를 운용하는 자산운용사의 경험과 역량도 중요합니다. 대형 증권사나 건설사가 참여한 리츠는 아무래도 정보 접근성이나 운용 안정성 면에서 더 나을 수 있습니다.

제가 관심 있게 봤던 몇몇 리츠들을 간단히 비교해봤습니다.

리츠 투자, 솔직히 이건 조심해야 합니다.

리츠는 부동산 가격 변동과 금리 인상에 영향을 받습니다. 주식과 부동산의 장점을 합쳤지만, 단점도 가지고 있다는 말입니다. 제가 겪어본 바로는 이런 점들을 조심해야 합니다.

첫째, 금리 인상기에는 조심해야 합니다. 리츠는 주로 대출을 받아 부동산을 매입하고 임대 수익으로 대출 이자를 갚고 배당을 줍니다. 금리가 오르면 이자 비용이 늘어나 배당금이 줄어들 수 있습니다. 특히 2022년~2023년 금리 인상기 때 리츠 주가가 많이 흔들렸죠. 저도 그때 투자했던 종목 주가가 꽤 떨어져서 마음고생을 좀 했습니다.

둘째, 부동산 시장 침체 시 위험합니다. 리츠가 보유한 부동산 가치가 떨어지면 주가도 하락할 수 있습니다. 공실률이 높아지거나 임대료가 하락하는 경우도 배당 수익에 직접적인 타격을 줍니다.

셋째, 배당률만 보고 쫓아가지 마세요. 어떤 리츠가 갑자기 배당률이 높게 나오면 혹할 수 있습니다. 하지만 일시적인 자산 매각 이익이나 특별 배당일 수 있습니다. 꾸준하고 안정적인 배당을 주는 리츠인지 과거 실적을 꼼꼼히 확인하는 게 좋습니다. 친구 중 한 명이 고배당 리츠만 쫓다가 낭패를 본 적이 있습니다. 그때 알았죠, 눈먼 돈은 없다는 것을요.

마지막으로, 상장폐지 위험도 아주 낮지만 존재합니다. 주식과 같죠. 재무 상태가 나빠지거나 자산 운용에 문제가 생기면 상장폐지될 가능성도 있습니다. 그렇기 때문에 한 종목에 몰빵하기보다는 여러 리츠에 분산 투자하거나, 다른 자산과 함께 포트폴리오를 구성하는 것이 좋습니다. 처음부터 큰돈 넣지 마세요. 소액으로 시작하면서 감을 잡는 게 중요합니다.

그래서, 저는 리츠 투자 이렇게 하고 있습니다.

직장인 월급으로 언제 건물주가 되나 싶었는데, 리츠는 현실적인 대안이었습니다. 저는 처음부터 큰 욕심 부리지 않았습니다. 월급의 5~10% 정도를 꾸준히 리츠에 투자하고 있습니다. 매달 조금씩 사모으는 거죠. 이걸 '적립식 투자'라고 합니다.

그리고 한두 개 종목에 집중하기보다는 오피스, 물류센터, 리테일 등 여러 종류의 리츠에 나눠서 투자합니다. 이른바 '분산 투자'입니다. 혹시 모를 위험에 대비하는 거죠. 배당금은 재투자하는 경우가 많습니다. 받은 배당금으로 다시 리츠 주식을 사면 복리 효과를 볼 수 있습니다. 제가 책에서 봤는데, 복리의 마법이 진짜 무섭더라구요.

물론 리츠도 만능은 아닙니다. 시장 상황에 따라 주가도 변하고 배당금이 줄어들 수도 있습니다. 하지만 직접 부동산에 투자하는 것보다는 훨씬 유동성이 좋고, 소액으로도 진입할 수 있다는 장점이 큽니다. 리츠 투자는 저에게 월급 외 소득을 만들어주는 재미있는 경험입니다. 꾸준히 공부하면서 포트폴리오를 관리하고 있습니다.