리츠 투자 직장인: 월세 받는 기분, 배당으로 누리는 법

리츠 투자, 말처럼 쉽지 않아요. 저도 처음엔 부동산에 소액으로 투자한다는 말에 혹해서 무작정 뛰어들었다가 몇 번의 시행착오를 겪었습니다. 그래도 잘만 활용하면 직장인 월급 외 수익을 만드는 꽤 괜찮은 선택지가 될 수 있습니다. 저처럼 헤매는 분들이 없도록, 오늘은 제가 직접 겪고 찾아본 리츠 투자의 현실을 가감 없이 알려드릴게요.

월세 받는 기분, 리츠는 이런 매력이 있습니다

리츠(REITs)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 오피스, 쇼핑몰, 호텔, 물류창고 같은 실물 부동산이나 관련 증권에 투자하고, 거기서 발생하는 임대 수익이나 매각 차익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 상품입니다. 쉽게 말해 소액으로 건물 일부를 쪼개어 투자하고 월세처럼 배당을 받는 방식이죠. 직장인에게 부동산 투자는 꿈같은 이야기처럼 들립니다. 종잣돈 마련도 쉽지 않고, 공부할 것도 너무 많으니까요. 하지만 리츠는 주식 계좌만 있으면 몇 만원부터 투자가 가능합니다. 저도 처음엔 이 점이 가장 끌렸습니다. 펀드처럼 여러 부동산에 나눠서 투자하니 개별 부동산의 리스크를 줄일 수 있는 것도 장점입니다. 특히 인플레이션 시기에는 실물 자산인 부동산의 가치가 오르면서 좋은 헤지 수단이 되기도 합니다. 요즘처럼 금리가 오르면 단기적으로 주춤할 때도 있지만, 결국 자산 가치 상승과 배당이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점이 매력적이죠.

포인트: 소액으로 부동산 간접 투자해서 월세처럼 배당을 받는 것, 그게 리츠의 진짜 매력이에요.

국내 리츠, 해외 리츠 어떤 게 좋을까요?

리츠 투자를 결심했다면 국내 리츠와 해외 리츠 중 어떤 것에 투자할지 고민하게 됩니다. 저도 이 부분에서 한참을 망설였어요. 국내 리츠는 한국거래소에 상장된 종목 위주로 투자합니다. 예를 들어 `롯데리츠`나 `신한알파리츠` 같은 종목들이죠. 국내 부동산 시장에 익숙해서 정보 접근이 쉽고, 원화로 거래하며 배당 소득 분리과세 등 세제 혜택을 받을 수 있는 점이 유리합니다. 하지만 국내 부동산 시장의 특성상 성장성이 제한될 수 있고, 특정 섹터에 집중되는 경향이 있습니다. 반면 해외 리츠는 미국, 유럽 등 선진국의 다양한 부동산 시장에 투자합니다. 대표적으로 미국 시장에 상장된 `VNQ` 같은 ETF를 통해 투자하죠. 국내보다 훨씬 넓은 투자처와 다양한 부동산 섹터(데이터센터, 헬스케어 등)에 분산 투자할 수 있어 높은 수익률과 안정적인 배당을 기대할 수 있습니다. 환율 변동에 따른 위험이 있지만, 장기적으로는 해외 시장의 성장성을 따라가는 편입니다. 저는 처음에는 익숙한 국내 리츠 ETF로 시작했다가, 나중에는 포트폴리오의 절반 정도를 해외 리츠 ETF로 분산 투자했습니다. 아무래도 국내 시장만 보기에는 아쉬운 부분이 있더라구요.

배당률만 보고 고르면 후회할 수 있어요

솔직히 리츠 투자 직장인들이 가장 먼저 보는 건 배당률입니다. 저도 그랬습니다. '연 8% 배당!' 같은 문구를 보면 눈이 번쩍 뜨이거든요. 하지만 배당률이 높다고 무조건 좋은 리츠는 아닙니다. 이건 진짜 함정이에요. 높은 배당률은 때때로 기업의 성장성이 낮거나, 주가가 하락해서 시가 배당률이 일시적으로 높아진 경우일 수 있습니다. 특히 리츠는 부동산 시장 상황에 민감하게 반응하기 때문에, 특정 섹터에 집중된 리츠라면 더 위험합니다. 예를 들어 코로나19 때는 리테일(쇼핑몰) 리츠나 호텔 리츠가 큰 타격을 받았습니다. 임대 수익이 급감했으니까요. 그때 저는 한 리테일 리츠에 투자하고 있다가 주가가 꽤 많이 빠지는 걸 봤습니다. 다행히 바로 손절하고 나왔지만, 그때 이후로는 맹목적으로 배당률만 보지 않게 됐습니다. 투자하려는 리츠가 어떤 자산에 투자하는지, 그 자산의 현재 가치와 미래 전망은 어떤지, 그리고 리츠를 운용하는 회사의 재무 건전성은 어떤지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 배당은 중요하지만, 원금 보존이 더 중요하잖아요.

직장인이라면 이렇게 시작해보세요

월급 200~400만원 직장인이라면 투자금액이 많지 않으니, 개별 리츠보다는 리츠 ETF로 시작하는 게 훨씬 편합니다. 리츠 ETF는 여러 리츠 종목을 한 바구니에 담아 분산 투자하는 효과를 줍니다. 국내 상장된 대표적인 리츠 ETF로는 `TIGER Fn K-리츠`나 `KODEX Fn K-리츠` 등이 있습니다. 이런 ETF들은 국내 주요 리츠들을 모아 놓았기 때문에 개별 종목을 분석하는 수고를 덜 수 있습니다. 저는 `TIGER Fn K-리츠`로 처음 시작했습니다. 소액으로 시작하기 좋더라구요. 또 하나, 연금저축펀드를 활용하는 방법도 있습니다. 연금저축펀드 계좌에서 리츠 ETF를 매수하면, 연간 납입액에 대해 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 저도 연금저축펀드에서 리츠 ETF를 꾸준히 담고 있는데, 당장 세액공제를 받고 나중에 인출할 때 저율 과세되는 장점이 크다고 생각합니다. 다만, 연금저축은 장기 투자가 필수이고 중도 인출 시 불이익이 있으니 신중하게 결정해야 합니다. 증권사 앱에서 간단하게 계좌를 개설하고 매수할 수 있으니, 한번 알아보시는 걸 추천합니다.

제 리츠 투자, 솔직히 이랬습니다

저는 7년차 직장인입니다. 솔직히 리츠 투자가 항상 성공적이었던 건 아닙니다. 처음에는 높은 배당률에 혹해서 상장 초기 리츠에 투자했다가, 예상보다 저조한 임대 수익과 주가 하락으로 손실을 본 적도 있습니다. 그때 배운 건, '모르는 것에 투자하지 말라'는 원칙입니다. 단순히 뉴스나 주변 사람 말만 듣고 투자하는 건 정말 위험하더라구요. 그래서 그 후로는 투자하려는 리츠의 공시 자료를 찾아보고, 어떤 건물에 투자하는지, 임차인 구성은 어떤지 등을 꼼꼼히 확인하기 시작했습니다. 특히 최근에는 금리 인상기에 리츠 주가가 전반적으로 약세를 보이기도 했습니다. 그때마다 '아, 또 잘못했나' 하는 불안감이 들었죠. 하지만 장기적인 관점에서 꾸준히 모아간다면, 언젠가는 분명 빛을 볼 것이라고 믿고 있습니다. 월급만으로는 자산 증식에 한계가 있으니, 리츠처럼 소액으로 시작할 수 있는 투자를 꾸준히 이어가는 것이 직장인에게는 중요하다고 생각합니다. 물론 저의 개인적인 경험일 뿐, 투자의 책임은 본인에게 있습니다.