월세만 3년 냈습니다. 남의 건물에 돈 내는 게 당연하다고 생각했죠. 그러다 문득, 내가 월세를 받는 입장이 되면 어떨까 싶었습니다. 직장인 리츠 투자는 생각보다 쉬운 길이더라구요.
제가 리츠 투자를 고른 이유
리츠 투자는 복잡한 주식 시장보다 꾸준한 현금 흐름을 원하는 직장인에게 좋은 대안이 됩니다. 솔직히 저는 개별 주식 투자가 어렵게 느껴졌습니다. 매일 시세 확인하고 뉴스 챙겨보는 것도 일이었고요. 제가 원하는 건 월급 외 추가 수입, 그것도 번거롭지 않게 '꼬박꼬박' 들어오는 돈이었습니다. 리츠는 이런 제 마음에 딱 들었죠. 저처럼 꾸준한 현금 흐름을 선호하는 직장인에게 리츠 투자는 매력적인 선택이 됩니다. 직접 건물을 사는 건 꿈도 못 꾸지만, 리츠는 소액으로도 대형 빌딩이나 쇼핑몰 같은 우량 부동산에 간접 투자할 수 있거든요. 건물주가 되는 간접 경험인 셈입니다. 배당을 월세처럼 받을 수 있다는 점도 저한테는 꽤 크게 다가왔습니다. 저도 월 20만원 정도의 배당 수익을 목표로 시작했습니다.
포인트: 복잡한 주식 대신 월세처럼 받는 배당이 주는 꾸준함이 직장인에게 큰 매력이죠.
월세처럼 받으려면 리츠, 이 정도는 따져봐야죠
리츠(REITs)는 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts)의 줄임말입니다. 투자자들의 돈을 모아 오피스, 쇼핑몰, 물류센터 같은 부동산에 투자하고, 거기서 나오는 임대 수익이나 매매 차익을 배당으로 돌려주는 거죠. 제가 작년에 리츠를 고를 때 가장 중요하게 본 건 세 가지였습니다. 첫째, 배당 수익률입니다. 아무래도 '월세처럼' 받는 게 목적이니까요. 보통 4%에서 8% 사이를 보는데, 너무 높은 배당률만 보고 무작정 뛰어들면 안 되는 이유도 있습니다. 일회성 매각 차익이나 부실 자산 처분으로 일시적으로 높을 수도 있거든요. 과거 배당 이력과 운용사의 신뢰도를 함께 따져봐야 합니다. 둘째, 시가총액입니다. 덩치가 너무 작으면 유동성이 떨어져 팔고 싶을 때 못 팔까 봐 걱정됐죠. 적어도 2,000억원 이상은 돼야 환금성 걱정을 덜 수 있다고 봅니다. 마지막은 어떤 부동산에 투자하는지였습니다. 오피스, 물류센터, 호텔, 쇼핑몰 등 다양해요. 저는 코로나 이후에도 끄떡없을 것 같은 물류센터나 데이터센터 리츠에 좀 더 관심이 갔습니다. 투자설명서를 통해 어떤 자산에 투자하는지 꼭 확인하세요.
막상 투자하려니 어디서 시작해야 할까요?
리츠 투자는 생각보다 어렵지 않습니다. 일반 주식처럼 증권사 앱으로 매수하면 됩니다. 저는 증권사 MTS(모바일 트레이딩 시스템) 앱에서 국내 상장 리츠 ETF를 주로 찾아봤어요. 개별 리츠도 좋지만, 처음엔 여러 리츠에 분산 투자하는 ETF가 부담이 덜하더라구요. 예를 들어 'KODEX KRX REITs ETF'나 'TIGER 부동산인프라 고배당 ETF' 같은 것들이죠. 저도 처음엔 뭐가 뭔지 몰라서 이것저것 눌러보며 헤맸습니다. 제 경험상, 특정 리츠에 직접 투자하기보다는 처음에는 리츠 ETF로 시작하는 게 마음 편했습니다. 매수 방법은 일반 주식 사는 것과 똑같아요. 계좌에 돈 넣고, 종목 검색해서 수량 입력하고 매수 버튼 누르면 끝입니다. 신청 방법은 아래 5단계로 간단합니다.
리츠 투자의 현실적인 함정들
리츠 투자가 마냥 장밋빛은 아닙니다. 제가 경험한 몇 가지 함정이 있었어요. 첫째, 금리 인상기에는 리츠 주가가 흔들릴 수 있습니다. 리츠는 대출을 많이 활용해 부동산을 사는데, 금리가 오르면 이자 부담이 커지거든요. 게다가 채권 금리가 오르면 투자자들이 리츠 대신 채권을 선택하기도 합니다. 그래서 작년에 기준금리가 오를 때 제 리츠 수익률도 잠시 주춤했었습니다. 둘째, 부동산 시장 침체입니다. 리츠가 투자한 부동산 가치가 떨어지면 주가도 함께 내려가고, 임대료가 줄어들어 배당도 감소할 수 있죠. 셋째, 공실 위험입니다. 투자한 상가나 오피스에 세입자가 없으면 임대료가 안 들어오고, 그만큼 배당도 줄어듭니다. 코로나 시기 쇼핑몰이나 오피스 공실률이 높아지면서 어려움을 겪은 리츠들도 있었어요. 이건 뉴스나 리츠 운용보고서를 통해 꾸준히 확인해야 하는 부분입니다. 마지막으로, 배당 소득세 15.4%는 기본이고, 연간 금융소득이 2천만원을 초과하면 금융소득종합과세 대상이 될 수 있다는 점도 염두에 둬야 합니다.
이런 리츠는 저도 좀 망설여지더라구요
제가 모든 리츠에 무조건 투자하라고 권하진 않습니다. 특히 요즘 같은 고금리 시기에는 더 신중해야 한다고 생각합니다. 저도 처음에는 무조건 배당 수익률 높은 리츠만 찾았는데, 위험 부담이 커 보이면 과감히 포기했어요. 예를 들어, 투자 대상이 특정 지역이나 소수의 부동산에만 집중된 리츠는 경기에 민감하게 반응할 수 있습니다. 한두 건물이 흔들리면 전체 수익률에 큰 타격을 줄 수 있거든요. 'A 리츠가 특정 호텔에 90% 투자했다면, 그 호텔 실적이 리츠 전체를 좌우합니다.' 이런 경우죠. 또, 너무 신생 리츠보다는 어느 정도 운용 기간이 길고 실적이 검증된 리츠를 선호합니다. 아무래도 정보도 많고, 믿음이 가니까요. 운용사의 실력이나 투명성도 중요한 요소입니다. 부채 비율이 50%를 넘어가면 저 같으면 한 번 더 고민합니다. 괜히 "이거 대박이다!" 하는 말에 혹해서 덜컥 투자했다가 고생할 필요는 없다고 봅니다. 항상 본인의 판단이 중요합니다.